Edital de convocação. Assembleia geral ordinária, salão de festas, primeira chamada às 19h30. Item 1: prestação de contas do exercício. Item 2: previsão orçamentária. Item 3: eleição de síndico. Item 4: assuntos gerais. A pauta abaixo é inventada, mas o formato é o mais comum, e é a partir dela que este ensaio explica o que é um síndico profissional e o que a lei espera de quem ocupa a função.
O que é síndico profissional? É a pessoa, condômina ou não, contratada pela assembleia para administrar o condomínio mediante remuneração, alguém que faz da função a sua ocupação e pode exercê-la em mais de um prédio. O Código Civil não usa a expressão "síndico profissional", mas permite expressamente que o síndico não seja morador, e é dessa permissão que a profissão nasce.
Item 1: a prestação de contas
Toda assembleia ordinária começa olhando para trás. O Código Civil, no artigo 1.348, lista o que compete ao síndico, e o inciso VIII manda "prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas". Não é favor nem cortesia: é dever, com a mesma força dos demais.
Para um síndico profissional, esse item costuma ser o teste da relação com o prédio. Um morador que assume o cargo por boa vontade pode se limitar a uma pasta de notas fiscais e um resumo escrito à mão. De quem é contratado para a função, espera-se outro padrão: balancetes mensais, conciliação bancária, documentos organizados e respostas claras às perguntas de quem paga a taxa.
Item 2: a previsão orçamentária
O inciso VI do mesmo artigo atribui ao síndico "elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano", e o inciso VII, "cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas". Orçar e cobrar são as duas pontas da mesma tarefa.
É aqui que a formação faz diferença. Um orçamento de condomínio mistura folha de pagamento de funcionários, contratos de manutenção, consumo de água e energia das áreas comuns, fundo de reserva e obras previstas. Errar a previsão para baixo obriga a uma taxa extra no meio do ano; errar para cima gera desconfiança. Planilha, leitura de contratos e noções de direito do trabalho entram no dia a dia de quem faz isso por ofício.
O artigo 1.348 traz ainda deveres que ninguém lembra até que façam falta: "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns", "dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo" de interesse do condomínio e "realizar o seguro da edificação".
Item 3: a eleição
O artigo 1.347 é curto: "A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."
Três ideias cabem nessa frase. A primeira, já vista, é que o síndico pode vir de fora. A segunda é o mandato de no máximo dois anos, renovável, o que significa que o síndico profissional é avaliado periodicamente pelo voto. A terceira é que quem escolhe é a assembleia, e não a administradora nem o conselho.
O parágrafo 2º do artigo 1.348 acrescenta uma peça importante. O síndico pode transferir a outra pessoa, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, "mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção". É o fundamento legal para que o condomínio contrate uma administradora para a parte operacional, ou para que o síndico delegue tarefas a uma equipe.
E há a saída. O artigo 1.349 prevê que a assembleia, especialmente convocada, pode, "pelo voto da maioria absoluta de seus membros", destituir o síndico "que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio". O síndico profissional é contratado e pode ser descontratado; a lei dá aos condôminos esse poder.
Item 4: assuntos gerais
O último item é onde aparecem as perguntas que o edital não previa. Uma delas, comum em prédios que estão pensando em trocar o morador-síndico por um profissional, merece ser tratada com cuidado: não seria melhor manter alguém que mora no prédio e conhece cada problema?
É uma objeção legítima. O morador conhece a história do prédio, os vizinhos e as manias do elevador. Tem um interesse direto no resultado, porque mora ali. E, em condomínios pequenos, a remuneração de um profissional pode pesar no orçamento.
O argumento do outro lado também é forte. O síndico morador muitas vezes acumula a função com o próprio emprego, decide sobre conflitos com vizinhos com quem divide o elevador e nem sempre tem formação para lidar com folha de pagamento, licitação de obras ou ações judiciais. O profissional traz distância e método. Não existe resposta única: a lei deixa a escolha com a assembleia, e a decisão depende do tamanho do condomínio, da complexidade da gestão e da disposição dos moradores em fiscalizar quem quer que seja eleito.
Em qualquer caso, o conselho fiscal, quando previsto na convenção, e a assembleia continuam sendo os fiscais naturais do síndico. Contratar um profissional não dispensa os condôminos de ler as contas.
A profissão
Para quem pensa em fazer da sindicância uma ocupação, a base está nos artigos citados, mas o trabalho pede mais: noções de contabilidade, de direito condominial e trabalhista, de manutenção predial, de mediação de conflitos e de comunicação com moradores. É uma área em que a atualização constante pesa, como discutimos no ensaio sobre educação continuada.
A biblioteca do Logos tem o curso livre e gratuito Síndico Profissional, que apresenta as atribuições e a rotina da função, e o de Gestão e Liderança, útil para quem coordena funcionários e prestadores. Nenhum curso livre é exigido por lei para ser síndico, e nenhum substitui o conhecimento da convenção e do regimento interno de cada condomínio.
Encerrada a pauta, lavra-se a ata. No fim, o que a lei pede ao síndico, profissional ou não, cabe em três verbos do artigo 1.348: administrar, cobrar e prestar contas.
Perguntas frequentes
O que é síndico profissional?
É a pessoa contratada pela assembleia para administrar o condomínio mediante remuneração, sem necessidade de ser moradora. O Código Civil, no artigo 1.347, permite que o síndico não seja condômino.
Síndico profissional precisa morar no condomínio?
Não. O artigo 1.347 do Código Civil diz que a assembleia escolherá um síndico "que poderá não ser condômino".
Qual o mandato do síndico?
No máximo dois anos, podendo ser renovado, segundo o artigo 1.347 do Código Civil.
Quais são as obrigações do síndico?
O artigo 1.348 do Código Civil lista, entre outras: convocar a assembleia, representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento, conservar as partes comuns, elaborar o orçamento anual, cobrar as contribuições, prestar contas e fazer o seguro da edificação.
Como destituir um síndico?
Pelo artigo 1.349 do Código Civil, a assembleia especialmente convocada pode destituir o síndico pelo voto da maioria absoluta de seus membros, quando ele praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.
Qual a diferença entre síndico profissional e administradora?
O síndico é eleito pela assembleia e responde legalmente pelo condomínio. A administradora é uma empresa contratada para tarefas operacionais, como emissão de boletos e folha de pagamento, e pode receber funções delegadas pelo síndico com aprovação da assembleia.
